唐戈 畫(huà)

法院判輸

二手房成交量已占樓市成交的“半壁江山”，越來(lái)越多市民選擇購(gòu)買(mǎi)二手房。然而市民隋幸（化名）沒(méi)想到，他購(gòu)買(mǎi)二手房的過(guò)程竟是如此折騰——業(yè)主是精神病患者，其母親替女兒賣(mài)房，后來(lái)反價(jià)不成，就以女兒的病患為借口企圖解除合同……

法院一審時(shí)，業(yè)主被主張為重度精神病患者，是精神一級(jí)傷殘人士，而其母親認(rèn)為自己不具有法定監(jiān)護(hù)人的資格，必須經(jīng)法院指定的監(jiān)護(hù)人才有法定監(jiān)護(hù)人的資格，因此其所簽訂的售房合同無(wú)效。二審時(shí)，業(yè)主被主張為并非無(wú)行為能力的人士，因此法定代理人擅自售房是無(wú)效合同。最終這個(gè)涉及精神病患者售房有效與否的糾紛，以賣(mài)方（業(yè)主及其法定代理人，母親）的一審、二審“雙輸”結(jié)束。今年初，隋幸憑借二審終審判決，一次性支付尾款并順利過(guò)戶(hù)收樓，為期一年半的購(gòu)房煎熬終于過(guò)去了。

像隋幸一樣，遇到各種病患者或高齡老人售房的買(mǎi)家并不在少數(shù)。廣東格林律師事務(wù)所楊金娜律師認(rèn)為，精神病患者可以由法定代理人購(gòu)買(mǎi)或銷(xiāo)售房屋，是沒(méi)有問(wèn)題的。針對(duì)因反價(jià)而以各種不同理由企圖解除合同的做法，購(gòu)房者都可以見(jiàn)招拆招。中介人士表示，建議老人家在放盤(pán)及簽約時(shí)，最好由家人陪同，以確保出售意愿獲得家人認(rèn)可。

業(yè)主總不現(xiàn)身 買(mǎi)家就要警惕

隋幸（化名）告訴記者，2016年9月他為孩子找一套學(xué)位房，看中了南沙碧桂園豪庭一套107平方米的單位。他在看房、談價(jià)的整個(gè)過(guò)程都是與業(yè)主的母親接洽，一直沒(méi)有與業(yè)主本人溝通過(guò)，這位母親稱(chēng)她是業(yè)主的代理人。直到簽約時(shí)，業(yè)主也沒(méi)有出現(xiàn)，隋幸才知道業(yè)主是精神病患者，當(dāng)時(shí)母親出示了女兒的殘疾證，顯示母親是監(jiān)護(hù)人。

想起這一年半來(lái)的官司糾纏，有些不明情況的朋友還以為他趁業(yè)主是精神病患者，由母親代為售房，是不是有點(diǎn)占便宜的心理？隋幸表示很冤枉，他在簽約時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主不能出現(xiàn)，已有一絲擔(dān)心，擔(dān)心合同的效力問(wèn)題。所以在簽約現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)場(chǎng)向法律人士電話(huà)咨詢(xún)“這種情況簽的合同是否有效”，得到肯定答復(fù)之后，隋幸才確定簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。

楊金娜律師復(fù)盤(pán)一審和二審官司認(rèn)為，勝訴的關(guān)鍵在于法院經(jīng)查實(shí)當(dāng)事人是無(wú)民事行為能力人，母親是其法定代理人。根據(jù)《民法通則》第13條規(guī)定，不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。本案中母親依法履行監(jiān)護(hù)的權(quán)利，受法律保護(hù)，且母親代女兒與買(mǎi)房人簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的交易價(jià)格與當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)一致，并未以低于市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易，故雙方簽訂的合同合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

此外，在一、二審官司中，律師收集了確實(shí)充分的證據(jù)，比如在賣(mài)家第一時(shí)間反悔不賣(mài)時(shí)，買(mǎi)家的代理律師發(fā)函通知對(duì)方繼續(xù)履行，同時(shí)保留了催促證據(jù)等。另一方面，律師也提出明確的法律依據(jù)，本案既有事實(shí)依據(jù)又有法律依據(jù)，所以逐一擊破了對(duì)方的辯解。

遇到對(duì)方反價(jià) 自己也要履約

隋幸（化名）的購(gòu)房糾紛的起源，在于業(yè)主法定代理人反價(jià)不成，這也是買(mǎi)家最擔(dān)心的問(wèn)題。這個(gè)官司以法定代理人否認(rèn)自己的代理人資格來(lái)希望解除合同，有的個(gè)案則是配偶現(xiàn)身，說(shuō)沒(méi)有征得本人同意，對(duì)方單方簽訂合同應(yīng)無(wú)效……反價(jià)的理由堂而皇之，買(mǎi)家該如何見(jiàn)招拆招呢？

楊律師表示，在他們處理過(guò)的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，業(yè)主提出的理由大致如下：聲稱(chēng)合同無(wú)效、無(wú)權(quán)處分、房產(chǎn)證未出要求解除合同、因?yàn)橘I(mǎi)家辦理按揭時(shí)間長(zhǎng)聲稱(chēng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)賣(mài)房目的要求解除合同等等。作為買(mǎi)方，當(dāng)業(yè)主方出現(xiàn)這些反價(jià)把戲時(shí)，還是要嚴(yán)格按照合同約定履行，如隋幸如期存入購(gòu)房的首期金額，后來(lái)更準(zhǔn)備了一次性支付尾款的資金。

針對(duì)反價(jià)悔約的見(jiàn)招拆招方法各有不同，如夫妻共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人簽名之后，又以配偶不同意出售房屋為由主張無(wú)權(quán)處分，律師或買(mǎi)家自己可以調(diào)出買(mǎi)家的按揭貸款資料。通常在銀行貸款資料上，都有賣(mài)方夫妻雙方簽字，這樣就可以證明配偶一方是同意出售房屋的。

同時(shí)買(mǎi)家也可以加大定金、約定相對(duì)比較重的違約責(zé)任，可以在一定程度上阻止對(duì)方違約。

提醒

老人家放售物業(yè)

最好有家人陪同

都市人精神壓力大，健康問(wèn)題不少，隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，像隋幸一樣遇到病患者或高齡老人售房的買(mǎi)家并不在少數(shù)。記者曾經(jīng)接到過(guò)一個(gè)新河浦房屋糾紛的投訴，兒子稱(chēng)高齡母親去賣(mài)房被中介蒙騙，價(jià)格太低。

對(duì)此，律師認(rèn)為，失智老人售房是無(wú)效的，高齡老人只要沒(méi)有失智，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。她建議如遇到高齡老人售房的情況，中介和買(mǎi)方為了避免日后產(chǎn)生糾紛，最好讓其子女簽一份知情同意書(shū)。

中原地產(chǎn)區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理周綺茹也同意上述律師的觀點(diǎn)，認(rèn)為老人家放盤(pán)，最好要有家人陪同，另外，老人家也可以選擇去公證處做公證，委托給自己的子女去辦理買(mǎi)賣(mài)交易，這樣也比較方便。同時(shí)提醒，如果老人家身體不適正在住院治療，那么應(yīng)讓醫(yī)生出具精神狀態(tài)的證明，其后方可做公證委托。中原地產(chǎn)東川路分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理梁立偉提議，老人家在放盤(pán)及簽約時(shí)，最好有家人陪同。此外，在房屋的定價(jià)上，老人家可先與家人商量好，之后再做決定。