作者：縱橫論市

中國(guó)政法大學(xué)資本金融研究院院長(zhǎng)劉紀(jì)鵬12月18日說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家做空我們能用的手段都用了。實(shí)際上，這不是第一位專家這么說(shuō)，在印象中，原央行副行長(zhǎng)吳曉靈也曾說(shuō)過(guò)這樣的話，老美盯著我們房地產(chǎn)和金融的軟肋，總是想著一切辦法想刺破。像老美這波大跨越加息，從22年3月開(kāi)始，前后時(shí)間不過(guò)1年半，連續(xù)加了11次，利率從0.25%加到5.5%，試問(wèn)，哪一個(gè)正常國(guó)家會(huì)這么干？若不是另有所圖，僅僅抑制國(guó)內(nèi)通脹，會(huì)如此喪心病狂嗎？

原因其實(shí)不難找，老美知道我們老百姓70%財(cái)富都在房子上面，如果通過(guò)加息，讓資金外流，讓我們的房地產(chǎn)崩塌，400多萬(wàn)億市值的財(cái)富灰飛湮滅，除了幾十年的改革開(kāi)發(fā)商成果付諸東流外，還對(duì)我們的金融系統(tǒng)構(gòu)成明顯沖擊，經(jīng)濟(jì)不但不能發(fā)展，還會(huì)出現(xiàn)倒退，這樣的話，老美后面就沒(méi)有追趕，更談不上對(duì)他們發(fā)展構(gòu)成威脅。

不過(guò)，我們普通人能看到的問(wèn)題，國(guó)家怎么可能看不到呢？2022年樓市政策優(yōu)化600多次，2023年到11月已有900多次，一直采取的是小火慢燉的方式，因城施策，有的放矢，央媒也多次喊出促進(jìn)樓市企穩(wěn)回升，從上半年喊到下半年。結(jié)果大家都看到了，形勢(shì)確實(shí)要比我們想象的嚴(yán)峻，外有老美加息施壓，內(nèi)有疫情影響后的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)不濟(jì)壓力，購(gòu)房者觀望氛圍濃厚。更重要的是，房企這一頭開(kāi)始撐不住了，不斷有恒大、花樣年、碧桂園、融創(chuàng)等一眾巨無(wú)霸房企債務(wù)違約。

所以，解決房企債務(wù)違約、房企信心問(wèn)題，成為樓市企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵一環(huán)，這是破局的關(guān)鍵。到了10月份，監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始召集代表性房企開(kāi)會(huì)搜集意見(jiàn)，10月底，中央金融委提出“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”、“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”。一聲令下，各大行隨即對(duì)接相關(guān)房企，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅從11月開(kāi)始的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，民營(yíng)房企就獲得了銀行300多億的資金投放，意味著國(guó)家解決房企債務(wù)違約進(jìn)入到真金白銀階段，意味著國(guó)家動(dòng)真格了，樓市大破局開(kāi)啟！連深陷債務(wù)泥潭房企合富輝煌的董事會(huì)主席朱榮斌，在12月15日發(fā)出感嘆：地產(chǎn)公司死不了。

毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)階段樓市企穩(wěn)回暖的最大障礙得以掃除。至于影響樓市另外兩要素（供應(yīng)端、需求端）其實(shí)也在先前和正在做好鋪墊，像土拍，自然資源部早在10月份就下發(fā)文件要求各省放開(kāi)土拍價(jià)格限制，實(shí)行價(jià)高者得。像需求端，各城因城施策，降首付、降利率、提高公積金貸款額度等等，這幾天，樓市限制最嚴(yán)的京滬也開(kāi)啟降首付、降利率，目的很明確，就是釋放更多的購(gòu)房需求進(jìn)入市場(chǎng)，通過(guò)一線城市帶動(dòng)其他城市的樓市逐步復(fù)蘇和回暖。

看到這里我們應(yīng)該明白，國(guó)家之所以竭盡全力復(fù)蘇樓市，有3個(gè)目的：一方面是要挫敗老美的圖謀，保住老百姓的財(cái)富果實(shí)。另一方面，房地產(chǎn)投資水平下降過(guò)快，對(duì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、老百姓就業(yè)確實(shí)產(chǎn)生了重要影響，需要房地產(chǎn)正常發(fā)展來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提升就業(yè)率；再一方面，此前調(diào)控去房企杠桿，并不是要把這個(gè)行業(yè)打趴下，促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，才有利于房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)行業(yè)得到發(fā)展，有利于金融市場(chǎng)穩(wěn)定。用一句話總結(jié)，房地產(chǎn)企穩(wěn)回升是必然趨勢(shì)，不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移。

現(xiàn)在雖然還屬于一年的樓市淡季，但通過(guò)自上而下的共同努力，確實(shí)看到樓市的復(fù)蘇跡象。市場(chǎng)已有幾個(gè)明顯的特征：

1.深圳前10個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)為14.5%，都以為蕭條的深圳樓市，其實(shí)是有先知先覺(jué)的房企率先布局；2.李寧12月10日發(fā)布公告稱，已花22億從香港恒基兆業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)。要知道，香港的樓市還處在調(diào)整過(guò)程中呢，說(shuō)明已有內(nèi)資開(kāi)始看好；3.京滬新政首周，有項(xiàng)目一天都賣(mài)了20套房子，來(lái)訪量上升了5成。4.土拍市場(chǎng)上，成都、杭州在今年最后一場(chǎng)土拍上，均有“地王”出現(xiàn)，連一向樓市低迷的鄭州，也開(kāi)始有地塊溢價(jià)成交。說(shuō)明什么？拿到銀行資金的房企開(kāi)始有了底氣，開(kāi)始出手拿地了。

除此之外，外部環(huán)境大概率也迎來(lái)改善，老美從今年9月份開(kāi)始，已連續(xù)3次暫停加息，而最新的信息顯示，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始醞釀降息的討論了。意味著，老美這波刺破我們房地產(chǎn)泡沫的企圖就此宣告終結(jié)。如果再加上本樓樓市提振開(kāi)的特別“藥方”—三大工程（城中村改造、保障房供應(yīng)、平急兩用設(shè)施建設(shè)），無(wú)論是樓市購(gòu)買(mǎi)力，還是庫(kù)存去化，配套建設(shè)等，都會(huì)是樓市的助燃劑。

可以說(shuō)，我們的樓市現(xiàn)在是“萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)”，這個(gè)東風(fēng)指的就是時(shí)間。按照一年中傳統(tǒng)的樓市旺季“金三銀四”來(lái)說(shuō)，相關(guān)的提振措施趕在年底前和盤(pán)托出，目的不言自明，就是希望借助明年開(kāi)春后，市場(chǎng)能夠迅速回暖，再疊加京滬深等一線城市的限購(gòu)政策進(jìn)一步放開(kāi)，樓市的買(mǎi)房信心就能徹底點(diǎn)燃。當(dāng)然，在懂行人看來(lái)，市場(chǎng)越到底部時(shí)，普通人往往越安靜，也是人氣最少的時(shí)候，所以，一旦明年市場(chǎng)起來(lái)后，或大概率有人要拍大腿，明明有住房需求，此前看中的那套房源卻沒(méi)早下手，那個(gè)時(shí)候人家都求著我買(mǎi)啊。他們不知道，國(guó)家堅(jiān)定支持的市場(chǎng)，怎么可能失手呢？回暖，雖遲，但一定來(lái)。

當(dāng)然，筆者也想說(shuō)的是，市場(chǎng)恢復(fù)不可能一蹴而就，而且也是有區(qū)分的。按照正常的邏輯，應(yīng)該是一線大城市交易量上升，率先回暖，接著是新一線城市，二線城市，強(qiáng)三線城市。至于四五線城市，現(xiàn)在還不好說(shuō)，開(kāi)始階段，更多是從心理上影響，成交量會(huì)上來(lái)一些，至于價(jià)格，短期應(yīng)該不會(huì)有什么變化。而且，一些深陷四五線城市的房企，還得以跑量為主，根本就無(wú)暇顧及后市怎么樣，這在一定程度上，留給了購(gòu)房者們窗口期。

此外還要注意一點(diǎn)，這波樓市恢復(fù)，又與以往都不同。市場(chǎng)中著急變現(xiàn)的人、把劣質(zhì)房產(chǎn)置換成優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的人都會(huì)增多，這考驗(yàn)城市的資質(zhì)和承載力。無(wú)疑，大城市要從容許多，而一些中小城市、人口流出城市則沒(méi)那么容易，這也決定了這波樓市恢復(fù)的深度和廣度，我們每個(gè)人都要把握好這個(gè)度，切不可錯(cuò)過(guò)適合你的時(shí)機(jī)。畢竟，房住不炒的已經(jīng)深入人心，也是國(guó)家長(zhǎng)期堅(jiān)持的管控理念，這一點(diǎn)，這應(yīng)是樓市未來(lái)與過(guò)去二十多年快速發(fā)展期的最大區(qū)別，應(yīng)謹(jǐn)記。